Sommaire
- Une méthode de calcul obsolète
- La révision des valeurs locatives
- Quelle sont les erreurs dans la taxe foncière
- Comment détecter les erreurs
- Quelles exonérations possibles
Lorsque je présente Lumenor et son activité, on s’étonne souvent qu’il soit possible de corriger une taxe foncière. La plupart des gens paient sans se poser de question, puisque finalement, tous les propriétaires en sont redevables. Ils n’imaginent pas d’erreurs dans la taxe foncière. En réalité cette taxe est calculée selon des méthodes particulières en fonction de critères très précis. Il est également important de savoir que c’est un système déclaratif. Les données de base sur lesquelles les taxes sont calculées proviennent donc des propriétaires eux-mêmes.
De plus, sachez qu’il existe 3 façons de calculer une taxe foncière, en fonction du cas de figure dans lequel vous vous trouvez. Ces méthodes ne sont pas interchangeables. Votre taxe ne peut donc être calculée que d’une seule façon, selon que vous êtes propriétaire d’une habitation, d’un local commercial ou d’un local industriel.
Une méthode de calcul obsolète
Le système de calcul des taxes foncières que nous connaissions jusqu’à récemment datait des années 70. En 2016, la méthode de calcul pour les locaux commerciaux a changé. C’est ce qu’on appelle la révision des valeurs locatives. L’ancienne méthode était jugée obsolète et peu représentative des valeurs du marché de l’immobilier sur lequel elle devait s’appuyer.
Elle était basée sur des comparaisons entre des locaux types ou s’exerçait une activité donnée, dans un secteur géographique donné, plus ou moins vaste en fonction de la commune. Schématiquement on attribuait une certaine valeur au mètre carré de surface pour ce local type. Ensuite, tous les autres bâtiments qui pouvaient décemment lui être comparés obtenaient un tarif équivalent. On multipliait ce tarif par la surface réelle du bâtiment en appliquant des pondérations en fonction des types de surfaces. Par exemple les couloirs et toilettes, archives, etc., avaient un coefficient plus bas que les surfaces principales.
La révision des valeurs locatives
Au fil du temps et malgré des réindexations des valeurs locatives tous les ans, les valeurs finales furent jugées inadéquates par l’administration fiscale. Une nouvelle méthode de calcul vit le jour, basée sur les relevés des loyers réellement constatés. Ce qui ne change pas, c’est la sectorisation par activité et par zone géographique. On continue donc d’attribuer une valeur au mètre carré de bâtiment selon une activité et une zone. Ainsi, certaines entreprises se trouvent toujours avantagées, et d’autres désavantagées.
Certaines catégories d’établissements, comme les petits magasins de centre-ville et de centres commerciaux ont connu une importance augmentation de leur taxe foncière. Plusieurs dispositifs d’atténuation ont été mis en place de 2017 à 2026.
Les erreurs dans la taxe foncière
Jusqu’en 2026, il s’agit donc d’une période de transition, durant laquelle, dans certaines circonstances, se côtoient l’ancienne et la nouvelle méthode de calcul pour les locaux commerciaux.
Sachant cela, voici les principales sources d’erreurs (individuelles ou cumulées) peuvent vous permettre, une fois corrigées, de faire baisser votre taxe foncière.
Tout d’abord, l’erreur la plus évidente se trouve au niveau des surfaces déclarées par les propriétaires qui bien souvent ont tendance à être assez peu précises. Le choix de la catégorie d’activité est également crucial, mais il n’est pas toujours fait correctement. En ce qui concerne ces deux critères, parfois le formulaire de déclaration obligatoire n’est jamais renvoyé, ce qui force l’administration à tenter de deviner les bonnes informations. En effet, les agents se déplacent de plus en plus rarement pour visiter les établissements.
Par ailleurs, de nombreux indices, coefficients et autres valeurs sont utilisés dans les calculs et une erreur de l’administration est bien entendu possible.
Il arrive aussi que la méthode appliquée pour calculer votre taxe ne soit pas la bonne. Il ne s’agit pas toujours à proprement parler d’une erreur, mais les lois changent et les taxes ne sont pas mises à jour de manière systématique. Cela peut toucher par exemple les bâtiments dans lesquels s’exerce une activité industrielle, mais qui selon certains critères ne devrait pas être considérée comme telle (du moins pour le calcul de la taxe foncière). La notion d’activité industrielle a longtemps été très floue en ce qui concerne la taxe foncière. Les précisions nécessaires ne datent que de 2020.
Les bâtiments industriels emploient une méthode dans laquelle les surfaces ne sont pas prises en compte, au profit des immobilisations comptables. Celle-ci est globalement désavantageuse par rapport aux locaux commerciaux. Des erreurs sont là encore possibles dans la prise en compte des immobilisations (car elles ne rentrent pas toutes dans le calcul). Cependant, en 2021, les industriels bénéficient d’une baisse considérable de leur taxe foncière, dans le cadre du plan de relance économique décidé par le gouvernement.
Comment détecter les erreurs dans la taxe foncière dont vous êtes victime ?
Là est justement tout l’art de notre métier, car il est impossible d’évaluer à l’œil si une taxe est fausse ou non. Seule une étude approfondie en disposant de tous les documents nécessaires permet de déceler les éventuelles erreurs dont vous pourriez être victime. La plupart de ses documents nous sont d’ailleurs fournis par les centres des impôts. Les propriétaires (ou locataires à qui sont refacturées les taxes foncières) n’ont besoin de nous transmettre que quelques documents simples (copie de leurs taxes foncières et plans des bâtiments).
Quelles exonérations ou économies sont possibles ?
Les dégrèvements que nous obtenons pour nos clients varient de quelques pour cent à plus de 50 % dans les cas les plus extrêmes. Pour certains des dossiers sur lesquels nous avons travaillé, les remboursements ont permis aux chefs d’entreprise de faire des investissements repoussés depuis longtemps (achat de nouvelles machines, travaux divers ou embauche de personnel).
Il est intéressant de noter qu’une économie réalisée sur une taxe foncière est acquise de manière permanente. Ainsi, si votre taxe était initialement de 25 000 € (par exemple) et que le dégrèvement s’élève à 5 000 € (pour faire simple), ce sont 5 000 € que vous économisez chaque année définitivement.
Le cabinet reste disponible pour répondre à vos questions et prendre en charge l’étude de votre dossier. Nous rappelons que la consultation est offerte et que nos honoraires sont calculés exclusivement sur le dégrèvement obtenu pour les locaux commerciaux et industriels.